南京市人大常委会已于8月下旬初次审议《南京市住宅物业管理条例(20XX)》，将于20XX年10月二次审议该条例草案。为了更好地修改完善条例草案，现将条例草案文本全文公布，欢迎社会各界提出修改意见和建议。请将修改意见和建议于20XX年9月底前反馈给我们。
南京市住宅物业管理条例全文(20XX)(草案)
第一章 总 则
第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
第四条 市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
住房和城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、特种设备安全监督、价格、人防、环境保护等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。
街道办事处(镇人民政府)按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理相关工作。
第五条 本市建立物业管理区域违法行为实名投诉登记、限时回复制度，市人民政府应当明确投诉登记事项、投诉办理程序以及实名投诉保密制度等。
各行政主管部门应当在物业管理区域内显着位置公布投诉受理方式，按职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉，依法调查处理违法违规行为。
业主、业主委员会、社区居(村)民委员会和物业服务企业等相关单位和个人有权对物业管理区域内的违法违规行为投诉举报。
第六条 本市建立物业服务第三方顾问与评估制度。物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招标投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方顾问与评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，不得出具带有虚假内容、误导性陈述或重大遗漏的评估报告。
物业服务第三方顾问与评估制度的实施办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准。
第七条 街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理活动中出现的业主自治、物业移交、社区共建等重大物业管理事项。
第八条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，促进诚信经营;加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平;定期发布物业服务市场信息，调处行业内部争议，维护物业服务企业的合法权益。
鼓励物业服务企业、从事物业管理研究的专家和物业管理相关专业技术人员加入物业管理行业协会。
第二章 物业管理区域
第九条 物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。
有下列情形之一的，在规划设计时可以划定为不同的物业管理区域：
(一)被城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇公共水体等分割成若干组团的;
(二)可以明显区分为住宅、商业等不同物业管理形态的;
(三)配套设施设备能够分割、独立使用，可以划定为不同组团的。
分期开发建设或者二个以上建设单位共同开发建设的住宅小区，配套设施设备无法分割、独立使用的`，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第十条 建设单位在向规划行政主管部门办理规划许可手续时，应当依据本条例第九条规定，提出物业管理区域划定方案。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业管理行政主管部门的区域划分意见。
第十一条 新建住宅物业出售前，建设单位应当向物业所在地的区物业管理行政主管部门办理物业管理区域备案，提供下列材料：
(一)项目国有土地使用权出让合同(宗地出让合同);
(二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(规划条件和规划核实相关资料);
(三)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;
(四)经规划核准的物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;
(五)法律、法规规定需要提供的其他材料。
第十二条 建设单位应当将下列材料在商品房买卖合同及临时管理规约中明示：
(一)前期物业管理招标投标备案表;
(二)物业管理区域内专有部分的数量、面积和用途，以及除专有部分外共有部分的情况;
(三)物业管理区域平面图、地理位置、四至界限及建筑物总面积;
(四)地下室、底层架空层、天台等共用部位的面积及权属;
(五)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;
(六)共用设施设备名称、用途及权属;
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